Par Emmanuelle Llop

Une vue sur un parking au lieu de la plage annoncée, une description qui ne tient pas ses promesses, un équipement inadéquat, les locations de vacances donnent lieu chaque année à des litiges multiples qui se terminent souvent devant les tribunaux. Avant de louer, il faut signer un contrat, à éplucher soigneusement !

Les contrats de locations saisonnières sont régis par le Code civil 1 et ses dispositions sont donc fixées au gré de la liberté des deux parties. Le prix, la durée de location ou la détermination des charges résultent ainsi de la seule négociation entre les parties.
En pratique, le propriétaire et le locataire négocient rarement, l’éventuel preneur se contentant de répondre à une offre du loueur. Le candidat locataire consulte généralement une agence immobilière spécifique, une agence de voyages ou un site Internet pour obtenir une liste de logements de vacances à louer. La villa ou l’appartement sont ainsi loués aux conditions fixées par le propriétaire, souvent sans que le locataire n’ait visité les lieux. On ignore souvent que les agences de voyages ont la possibilité d’effectuer des locations saisonnières 2 et qu’à l’instar des agents immobiliers, elles sont soumises aux dispositions protectrices de la Loi Hoguet 3. Si la location n’est pas incluse dans un forfait touristique, le client sera protégé par cette même loi 4 tandis qu’une location incluse dans un forfait relèvera de la réglementation propre aux activités touristiques stipulées dans le Code du Tourisme 5.
Pour protéger le consommateur, une obligation d’information pèse sur le loueur qui est tenu de remettre au preneur éventuel, un descriptif très complet des lieux loués avant la signature du contrat 6. Rappelons à ce titre que la production de renseignements inexacts est sanctionnée pénalement 7.

1. Articles 1713 et suivants
2.Article L.211-4 du Code du Tourisme : « Outre les opérations mentionnées à l’article L.211-1, les personnes physiques ou morales titulaires d’une licence, d’un agrément, d’une autorisation ou d’une habilitation prévus aux articles L.212-1, L.212-2, L.212-3, L.213-1, L.213-5, L.213-6, L.213-7 et L232-1 [ relatifs à la licence d’agent de voyages] peuvent se livrer à des activités de location de meublés saisonniers à usage touristique et de places de spectacles ».
3. Article L.211-5 du Code du Tourisme
4. Article L. 211-8 du Code du Tourisme
5. Article L. 211-1 et suivants.
6. Arrêté du 16 mai 1967

Afin de concrétiser l’accord et l’engagement entre le loueur et le locataire, les parties sont normalement tenues de rédiger un contrat par écrit qui précise le prix demandé et l’état des lieux 8. Toutefois, le défaut d’écrit n’étant pas sanctionné, l’accord des parties pourra résulter d’un simple échange de courriers. Afin de prévenir toute contestation, il est fortement recommandé de rédiger un contrat mentionnant de manière extrêmement précise tous les éléments de la location (descriptif, conditions, prix, ...). En effet, l’ensemble de ces informations servira de référence en cas de litige.

7. Décret 17 février 1967 punit d’une amende de police toute personne qui fournit  « des renseignements manifestement inexacts sur la situation de l’immeuble, la consistance et l’état des lieux, les éléments de confort ou l’ameublement ».
8. Article L. 121-1 Code de la Consommation qui punit la publicité de nature à induire en erreur.
Loi du 29 novembre 1965



MENTIONS CONTRACTUELLES

Description du logement

Le logement loué doit être clairement décrit dans le contrat. Les éléments suivants doivent notamment être précisés : l'adresse exacte du logement, sa situation (proximité de la mer, de la gare, du centre-ville, …), le type de logement (studio, appartement ou maison individuelle, étage ou rez-de-chaussée), le nombre de pièces, la surface habitable et non habitable, une énumération des parties et équipements dont le locataire peut disposer exclusivement ou qu’il partage avec les autres résidents (espaces verts, cour intérieure, piscine, parking, …).
Le bailleur doit proposer un logement en bon état conforme à la description. De son côté, le locataire est responsable des dégradations du logement survenant au cours du séjour, sauf celles qui résultent d’une usure normale ou d’un vice de l’équipement. Un état des lieux précis (état des meubles, des peintures ou papiers peints, des sols, des moquettes, des literies, …) à l’entrée et à la sortie, en présence des deux parties permettra d’éviter toute divergence de vue entre les parties. Il convient également de faire l’inventaire des objets mis à disposition (meubles, objets, vaisselle, téléphone, télévision, électroménager,…).


Durée de location

Les dates de début et de fin de location doivent être précisées sur le contrat. En matière de location saisonnière, il est même fréquent que les heures d'arrivée et de départ soient indiquées, à l’image des prestations hôtelières.


Le prix

Rappelons que le prix est librement déterminé entre les parties, même si en pratique, il est souvent fixé par le bailleur dans une brochure, à la semaine ou au mois. S’agissant d’un des éléments essentiels du contrat, le prix de la location doit apparaître clairement (ainsi que le montant de la commission en cas d’intervention d’un intermédiaire).Il convient également de prévoir au contrat les modalités de paiement ainsi que les dépenses annexes. Le contrat devra également préciser la somme versée en guise de réservation ("l’acompte") ainsi que le montant du dépôt de garantie (ou "caution").
Les charges pouvant être calculées soit forfaitairement, soit selon les consommations réelles d'eau, d'électricité, de gaz et de téléphone, il ne faut pas oublier, dans ce dernier cas de figure, de faire relever les compteurs lors de l'état des lieux à l'entrée comme à la sortie pour éviter toute discussion.


Recommandations de la Commission des Clauses Abusives

La Commission des Clauses Abusives a émis une recommandation sur les contrats de locations saisonnières 9. Elle recommande que les contrats habituellement proposés par les professionnels aux consommateurs précisent le mécanisme de la formation du contrat, les conditions et les délais dans lesquels le professionnel est tenu de confirmer son accord, ou de rembourser les sommes versées et les conditions d’annulation. Elle demande également que les contrats soient imprimés en caractère suffisamment lisible, et que certaines clauses soient éliminées des contrats, notamment celles qui :

permettent aux professionnels de modifier unilatéralement les conditions initiales du contrat, ou de ne pas exécuter le contrat en remboursant les sommes versées par le consommateur en excluant toute forme d’indemnité ;
prévoient qu’en cas de dédit du consommateur, celui-ci sera débiteur de la totalité du prix ;
exonèrent le professionnel de toute responsabilité en cas de manquement à son obligation de délivrance des lieux.
La location saisonnière, devenue extrêmement courante et suscitant l’engouement croissant des touristes en raison de ses prix attractifs, de sa souplesse et de son caractère convivial, n’en est pas moins une opération juridique répondant à des exigences précises, dans l’intérêt du consommateur comme du professionnel. A eux de veiller à ces intérêts en toute transparence pour que la location se déroule dans les meilleures conditions possibles.

9. Recommandation CA n°94-04 du 1er juillet 1994